O inquilino não pagou o aluguel: o que fazer​? Como proceder

Quando um inquilino deixa de pagar o aluguel, a situação pode se tornar extremamente delicada para o proprietário. 

Afinal, além da frustração com a falta de pagamento, surgem dúvidas sobre as medidas legais que podem ser tomadas. 

É essencial agir com cautela e seguir as orientações previstas pela Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91) para evitar complicações.

Confira o que fazer quando o inquilino não pagou o aluguel, quais os direitos e deveres de cada parte e como buscar uma solução eficaz e legal para o problema.

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O que fazer se o inquilino não pagou o aluguel?

Quando o inquilino não paga o aluguel, é fundamental seguir algumas etapas para tentar resolver a situação de maneira amigável e, quando necessário, recorrer ao judicial. 

Confira as principais medidas que você pode adotar:

Mande uma notificação

O primeiro passo é notificar o inquilino formalmente sobre a inadimplência. A comunicação pode ser feita por telefone, e-mail ou pessoalmente, mas o ideal é enviar uma notificação por escrito com aviso de recebimento (AR). 

Esse documento servirá como prova legal, caso seja necessário entrar com uma ação judicial. 

Confira: Qual o reajuste do aluguel permitido por lei? 

A notificação deve conter informações como:

• Valor do aluguel em atraso
• Prazo para regularização da dívida (geralmente 15 dias)
• Consequências do não pagamento, como rescisão do contrato

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Procure por orientação jurídica

Se o inquilino não resolver a situação após a notificação inicial, o próximo passo é buscar orientação jurídica. 

Um advogado especializado em direito imobiliário pode guiar você na aplicação das medidas legais cabíveis, sempre de acordo com a Lei do Inquilinato.

Esse profissional analisará o contrato de locação e verificará a melhor abordagem para resolver a questão.

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Peça a rescisão do contrato

A falta de pagamento do aluguel é uma justificativa válida para a rescisão do contrato de locação. 

O advogado pode iniciar os trâmites legais necessários para romper o contrato e solicitar que o inquilino desocupe o imóvel.

É importante lembrar que, mesmo após a rescisão, o locatário ainda é obrigado a quitar os valores devidos.

Leia mais: O que é fiador de aluguel? 

Entre com uma ação de despejo

Após o pedido de rescisão, é possível entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento. 

Esse processo judicial serve recuperar o imóvel e, em alguns casos, cobrar os aluguéis atrasados.

Durante a ação de despejo, o juiz pode conceder uma liminar de desocupação do imóvel em um prazo de 15 dias, desde que não haja garantias locatícias no contrato (como fiança ou caução).

Siga as orientações do advogado

É importante seguir as orientações do advogado durante todo o processo. Desde a notificação até a execução da ação de despejo em caso de inadimplência. 

Todas as etapas devem ser conduzidas conforme a lei para evitar que o processo seja contestado pelo inquilino.

Além disso, mantenha a comunicação com seu advogado para acompanhar o andamento do processo e possíveis negociações.

Saiba mais: Como escolher entre o seguro fiança ou caução?

O que é Lei do Inquilinato e o que diz sobre esses casos?

A Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91) regula as relações entre locador (proprietário) e locatário (inquilino) em contratos de aluguel. Em casos de inadimplência, a lei estabelece o seguinte:

1. Notificação formal: o locador pode notificar o inquilino para quitar a dívida em até 15 dias
2. Ação de despejo: se a dívida persistir, o locador pode ingressar com uma ação de despejo
3. Direito de defesa: o inquilino tem o direito de contestar o processo ou regularizar a situação
4. Prazos e multas: caso o inquilino seja despejado, ele pode ser obrigado a pagar multas e despesas judiciais
   

A lei é clara ao proteger tanto os direitos do locador de receber o aluguel quanto os direitos do inquilino de uma desocupação justa e dentro do prazo legal.

Quais são os direitos de cada lado nessa situação?

Tanto o locador quanto o locatário possuem direitos que devem ser respeitados em casos de atraso ou não pagamento do aluguel. 

Leia também: Quem é aposentado pode ser fiador de aluguel? 

Proprietário:

• Notificar o inquilino: o proprietário pode enviar uma notificação formal solicitando a quitação da dívida em até 15 dias
• Solicitar a rescisão do contrato: em caso de inadimplência, o locador pode pedir a rescisão do contrato de locação
• Entrar com ação de despejo: se o inquilino não regularizar a situação, o proprietário pode entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento
• Solicitar medida liminar: o juiz pode conceder uma liminar para desocupação do imóvel em até 15 dias, caso não existam garantias locatícias no contrato
• Cobrar judicialmente os débitos pendentes: além do despejo, o proprietário pode buscar judicialmente a recuperação dos valores devidos.

Inquilino:

• Direito à defesa: o inquilino pode se defender judicialmente caso o proprietário entre com uma ação de despejo, apresentando provas ou contestando a dívida
• Pagar os valores em atraso antes da desocupação: durante o processo, o inquilino pode evitar a rescisão e o despejo quitando os valores devidos dentro do prazo legal
• Prazo para desocupação: mesmo com a decisão judicial, o inquilino tem direito a um prazo para desocupar o imóvel, geralmente 15 dias após a notificação oficial
• Negociar com o proprietário: o inquilino pode buscar um acordo amigável com o locador para parcelar ou renegociar a dívida
• Direito à moradia adequada: durante o processo de inadimplência, o inquilino ainda mantém o direito de morar em um imóvel em condições adequadas, conforme previsto na lei

E se não houver contrato formato de aluguel?

Quando não há um contrato formal de aluguel, a situação se torna mais complicada, porém ainda há maneiras legais de resolver o problema.

• Provas de locação: utilize recibos de pagamento, mensagens ou qualquer documento que comprove o acordo verbal
• Notificação: notifique o inquilino sobre o atraso do pagamento
• Ação judicial: mesmo sem contrato, é possível entrar com uma ação judicial baseada nas provas existentes

Embora o contrato escrito seja ideal, acordos verbais podem ser validados legalmente se houver transações que o comprovem. Por isso, é importante reunir o máximo de provas para embasar sua ação.

Lidar com um inquilino que não paga o aluguel exige paciência, conhecimento legal e o acompanhamento de um advogado especializado nesse tipo de procedimento. 

Desde a notificação até a possível ação de despejo, seguir as etapas corretas é fundamental para proteger seus direitos como proprietário.

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